Nouvelle fiscalité LMNP : un changement d’ère pour les bailleurs meublés en 2025

Nouvelle fiscalité LMNP : un changement d’ère pour les bailleurs meublés en 2025

L’univers de la location meublée non professionnelle LMNP vit une profonde révolution depuis l’adoption du Projet de Loi de Finances 2025. Nombre de propriétaires vont devoir revoir leur stratégie et leur projection patrimoniale, tant pour le court terme (revenus locatifs) que pour le long terme (revente). Deux piliers de la réforme : réduction drastique des abattements forfaitaires du micro-BIC et réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value lors de la cession du bien.​​

Amortissement en LMNP : avant et après 2025

Jusqu’en 2024, le régime réel LMNP était le champion de l’optimisation fiscale. La méthode était simple :

• On amortit le logement hors terrain (généralement 80 à 85 % de la valeur d’achat) sur 30 ans, la durée de vie classique du bâti,

• On amortit le mobilier sur 5 à 10 ans,

• Chaque année, la quote-part d’amortissement vient effacer tout ou partie du revenu locatif imposable,

• Mais miracle : lors de la revente, la fiscalité de la plus-value se calculait sur le prix de vente moins le prix d’acquisition, sans tenir compte des amortissements déjà déduits.

Depuis 2025, la règle change radicalement : les amortissements déjà pratiqués (bâti, mobilier…) doivent obligatoirement être soustraits du prix d’achat pour établir le calcul de la plus-value imposable lors de la revente — un choc fiscal pour tous ceux qui pensaient échapper à la fiscalité par l’amortissement intensif.​

Exemple concret (Amortissement sur 30 ans) :

• Achat d’un appartement pour 220 000 €. Valeur du terrain : 33 000 € (15 %), valeur amortissable du bâti : 187 000 €

• Amortissement annuel du bâti : 187 000€  /30ans  ≈6 233 €

• Cette valeur résiduelle devient une charge déductible des revenus meublés

• Sur 30 ans, amortissement total : 6 233 €×30=187 000 €

• Supposons que vous revendiez le bien à 300 000 € après 25 ans, la base du calcul de la plus value sera (nouvelle règle) :

  • Avant : 300 000 €−220 000 €=80 000 

  • Après PLF 2025 : 300 000 €−(220 000 €−187 000 €) = 300 000-33 000 = 267 000€ AVANT abattements sur la durée de détention. 

  • Ainsi, la base prise en compte pour la Plus value est désormais de 267 000€, cela ne signifie pas que vous la fiscalité sera 267 000€, car un certain nombre d'abattements sur la durée s'appliquent. 

  • Dans cet exemple au bout de 25ans de détention la taxe sur la PV est de 8,9% sur le montant de la PV. 

• Toutefois, après 30 ans de détention, vous bénéficiez d’une exonération totale de l’impôt sur le revenu, et des prélèvements sociaux sur la plus-value (sous conditions), mais si vous vendez avant, la fiscalité est bien plus lourde.​

Micro-BIC : abattements réduits, arbitrages incontournables

La bonne gestion locative n’est plus une affaire de routine : la loi ramène l'abattement micro-BIC à 30 % pour les meublés non classés (tous les Airbnbs sans classement), et à 50 % pour les meublés de tourisme classés (contre 71 % auparavant). Cette baisse fait bondir la base imposable. Exemple :

• Meublé non classé, 10 000 € de loyers : abattement 30 % → 7 000 € imposables au lieu de 5 000

• Meublé classé, 10 000 € de loyers : abattement 50 % → 5 000 € imposables au lieu de 2 900 € avant réforme.​​

Comment choisir entre réel et micro ? Quelle stratégie adopter en 2025 ?

• Le régime réel reste le plus pertinent pour les propriétaires ayant beaucoup de charges ou des travaux, ou qui souhaitent amortir leur bien au maximum. Il exige rigueur comptable et suivi annuel par un professionnel.

• Le micro-BIC devient une option simplifiée adaptée aux petits revenus locatifs, ou aux propriétaires qui ne souhaitent pas suivre une comptabilité approfondie.

• L’accompagnement devient crucial : chaque propriétaire doit simuler son imposition sur plusieurs années, prévoir les scenarios de revente et anticiper la base imposable, en tenant compte des nouveaux amortissements réintégrés.​

Les recommandations de La Bonne Gestion Locative 

Dans ce contexte, la gestion locative professionnelle prend tout son sens :

• Aide au classement du bien pour bénéficier d’un meilleur abattement ;

• Optimisation du passage entre micro-BIC et réel ;

• Évaluation chiffrée du montant des amortissements ;

• Simulation de la fiscalité lors de la cession ;

• Arbitrage sur la durée de détention, la stratégie de revente, et le calendrier patrimonial.

Conclusion
Le PLF 2025 impose la rigueur et l’anticipation à tous les bailleurs meublés. Fin de l’optimisation systématique : place aux conseils, aux stratégies sur mesure, à l’accompagnement… pour que la location meublée reste une valeur sûre et adaptée aux nouveaux enjeux fiscaux.
Romain – La Bonne Gestion Locative​​