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Avis aux investisseurs : pourquoi miser sur une station balnéaire de l’Hérault. Zoom sur La Grande-Motte et Carnon

Dans un marché immobilier français marqué par des évolutions hétérogènes, certaines zones résistent davantage que d’autres. Le littoral héraultais en fait partie, et plus particulièrement La Grande-Motte et Carnon, deux stations balnéaires dont l’attractivité ne se dément pas. Loin des fluctuations parfois brutales observées ailleurs, ces communes continuent d’offrir un cadre cohérent pour un investissement patrimonial, locatif ou mixte, portée par une valeur d’usage forte, une politique municipale assumée et un ancrage économique durable.

La question est simple : pourquoi ces deux stations demeurent-elles, en 2025, des terrains d’investissement privilégiés alors que de nombreuses villes françaises durcissent leurs règles et voient leur marché se tasser ? L’analyse montre qu’il ne s’agit ni d’un hasard ni d’une mode, mais d’une dynamique profonde et structurée.

Un marché immobilier fondé sur la rareté et la stabilité

À La Grande-Motte, les prix ne s’envolent pas de manière irrationnelle, mais ils ne cèdent pas non plus aux pressions baissières observées dans certaines zones urbaines. Le marché repose sur un principe simple : une demande durable, structurée à l’année, et une offre limitée, façonnée par une architecture emblématique et protégée. C’est ce que l’on appelle un marché de valeur d’usage, où l’emplacement, l’environnement et la qualité de vie priment sur la spéculation à court terme.

Les données les plus fiables situent le prix moyen autour de 4 800 €/m² pour un T2 standard, en bon état et correctement placé, sans caractéristiques premium telles qu’une vue mer ou une terrasse exceptionnelle. Cela positionne un appartement de 35 m² autour de 168 000 €, un niveau cohérent avec les attentes des investisseurs qui souhaitent sécuriser un actif sans entrer sur un marché spéculatif. Carnon, commune sœur de la station, présente des niveaux comparables et parfois légèrement inférieurs, sans pour autant montrer de signe de baisse structurelle.

Cette stabilité s’explique également par la présence d’une clientèle variée : résidents secondaires, actifs travaillant à Montpellier, investisseurs patrimoniaux, familles en recherche d’un pied-à-terre. Tous cherchent une chose que le marché ne peut pas produire davantage : la proximité immédiate de la mer, associée à un cadre urbain maîtrisé.

Une station balnéaire qui assume pleinement la location meublée touristique

L’un des éléments les plus déterminants dans la lecture de ce marché est la politique locale vis-à-vis de la location meublée touristique. Alors que de nombreuses grandes villes resserrent leurs règles, instaurent des quotas, limitent les nuitées ou imposent des changements d’usage complexes, La Grande-Motte adopte une philosophie opposée. Ici, la location touristique n’est pas considérée comme un problème : elle fait partie de l’identité profonde de la commune depuis sa création dans les années 1960.

Cette approche repose sur une conviction municipale claire : le tourisme constitue un moteur économique majeur, un vecteur de modernisation immobilière et un levier de rayonnement national et international. Les meublés touristiques alimentent un écosystème local dynamique, soutiennent les commerces, encouragent les rénovations et permettent à la ville d'entretenir son niveau d’attractivité. Ils sont intégrés dans la stratégie de développement, non combattus.

Cet état d’esprit crée une sécurité réglementaire rare. L’investisseur sait où il met les pieds. Il ne craint pas un revirement brutal de la politique locale, ni une remise en cause soudain de son modèle locatif. Cette lisibilité à long terme est un véritable avantage, dans un contexte national où beaucoup de propriétaires font face à une incertitude croissante.

Carnon profite d’un effet identique, bien que plus nuancé, grâce à sa connexion immédiate à Montpellier qui génère un flux constant de courts séjours et de visiteurs professionnels.

Une attractivité annuelle, bien au-delà des seuls mois d’été

La réussite d’un investissement locatif ne se mesure pas uniquement aux performances estivales. Ce qui distingue La Grande-Motte et Carnon d’autres stations littorales, c’est leur capacité à attirer des locataires tout au long de l’année.

La proximité immédiate de Montpellier – dix à vingt minutes selon les secteurs – nourrit un flux constant de demande. Étudiants, alternants, personnels hospitaliers, salariés en mission, cadres en mobilité, télétravailleurs : tous trouvent dans ces stations un équilibre unique, entre la mer et la métropole. Cette attractivité hors saison limite considérablement la vacance locative et offre un socle particulièrement solide aux propriétaires.

De septembre à juin, les petites surfaces meublées trouvent facilement preneurs. De juin à septembre, elles se valorisent dans un marché touristique dont les taux d’occupation figurent parmi les plus élevés du littoral méditerranéen. Cette double demande assure une continuité rarement observée dans d’autres stations balnéaires françaises.

Un modèle d’exploitation naturellement adapté au territoire

Cette organisation du marché conduit à une stratégie d’exploitation éprouvée : neuf mois en meublé longue durée, trois mois en location estivale. Loin d’être une construction artificielle, ce modèle s’aligne parfaitement sur le rythme de vie des deux communes. Il permet au propriétaire de maintenir son bien sous le régime juridique du logement d’habitation, tout en bénéficiant des revenus élevés de la période estivale.

Il offre également une flexibilité importante : possibilité d’usage personnel hors saison, adaptation des calendriers selon la demande, optimisation progressive des recettes grâce à une gestion professionnelle. Le bien ne perd pas sa vocation résidentielle, mais il bénéficie des deux cycles que le territoire propose naturellement.

Exemple chiffré : un T2 de 35 m² au rendement remarquable

Pour mesurer concrètement la cohérence de cette stratégie, prenons un T2 de 35 m² acheté autour de 4 800 €/m², soit environ 168 000 €. Loué en meublé pendant neuf mois à un loyer local moyen de 19 €/m², il génère environ 5 985 € de revenus annuels.

La période estivale, particulièrement dynamique, permet d’atteindre en moyenne 5 500 € nets sur trois mois, selon les performances observées sur ce segment de surface. Le cumul annuel atteint ainsi près de 11 500 €, soit une rentabilité brute qui frôle les 7 % – bien au-dessus de la moyenne nationale pour les T2, généralement comprise entre 4,5 % et 6 %.

À cela s’ajoute la possibilité d’opter pour le régime LMNP au réel, particulièrement avantageux à La Grande-Motte, où les loyers meublés élevés permettent d’amortir efficacement le bien et d’alléger considérablement la fiscalité.

Conclusion

Investir dans une station balnéaire de l’Hérault n’a jamais été un hasard, mais en 2025, La Grande-Motte et Carnon concentrent davantage encore les attributs recherchés par les investisseurs exigeants. Le marché immobilier y demeure stable, lisible et cohérent. La politique locale, favorable aux meublés touristiques, crée un climat de confiance rare. L’attractivité annuelle, portée par la proximité de Montpellier, garantit une occupation continue. Et la rentabilité, souvent supérieure à 6 %, se distingue nettement des standards nationaux.

Dans un paysage immobilier en recomposition, ces deux stations s’imposent comme des valeurs sûres : des lieux où le patrimoine s’apprécie autant pour sa solidité que pour ses perspectives de performance. Un investissement raisonné, durable et aligné avec les usages réels du territoire.