1. L’impayé : un phénomène limité mais dépendant de la qualité de gestion

En 2025, les impayés de loyers restent une réalité du marché. Le taux moyen d’impayés supérieurs à un mois atteint 3,5 % dans le parc privé, un niveau stable mais significatif. Il dépasse les 4 % en province, descend légèrement en Île-de-France, mais révèle surtout une différence majeure entre gestion professionnelle et gestion directe. Lorsqu’un bailleur délègue son bien à un professionnel, le taux chute à 1,97 %, alors qu’il dépasse 5,3 % pour les propriétaires qui gèrent seuls. Cette différence ne relève pas du hasard, mais de méthodes de sélection, de contrôle et de suivi beaucoup plus rigoureuses. Autrement dit, l’impayé n’est pas une fatalité : il est la conséquence directe de la qualité de gestion.

2. La loi anti-squat 2024 : un environnement plus protecteur, à condition de savoir l’utiliser

La loi anti-squat entrée pleinement en vigueur en 2024 renforce considérablement la protection des propriétaires. L’occupation illicite d’un logement constitue désormais un délit lourdement sanctionné, passible de trois ans d’emprisonnement et de 45 000 € d’amende. La procédure d’expulsion administrative est accélérée, applicable même durant la trêve hivernale et soutenue par de nouvelles sanctions visant les occupants sans titre ou ceux qui entravent l’exécution d’une décision judiciaire. Mais pour que ces outils soient réellement efficaces, il faut une maîtrise parfaite des démarches, des délais et des interlocuteurs. C’est précisément ce que les gestionnaires professionnels apportent, là où un particulier peut perdre de précieuses heures face à un cadre juridique complexe.

3. Squat : une procédure rapide mais exigeante, mieux maîtrisée par les experts

La gestion d’un squat répond désormais à une procédure codifiée et stricte. Il faut constater l’occupation auprès des forces de l’ordre ou d’un huissier, déposer plainte, rassembler les justificatifs, constituer un dossier complet et le transmettre à la préfecture. Celle-ci statue en quarante-huit heures et accorde vingt-quatre heures au squatteur pour quitter les lieux, avant intervention de la force publique si nécessaire. Cette mécanique fonctionne très efficacement lorsqu’elle est déclenchée immédiatement, mais se grippe vite si une étape est oubliée ou mal effectuée. Les gestionnaires professionnels, habitués à ce type de situation, activent chaque volet sans retard, ce qui réduit considérablement le temps d’occupation et protège la valeur du bien.

4. Impayés : la complexité du droit commun et l’importance de la réactivité

Lorsque l’occupant est un locataire entré légalement dans les lieux, la loi anti-squat ne s’applique pas. Le bailleur doit alors suivre la procédure classique : commandement de payer, délai de régularisation, saisine du tribunal, éventuels délais supplémentaires accordés au locataire, puis trêve hivernale. Une procédure complète peut durer de douze à trente-six mois selon les cas, immobilisant le logement et fragilisant la trésorerie du propriétaire. La gestion professionnelle permet d’éviter ces scénarios grâce à une détection très précoce des incidents de paiement, une relance immédiate et un strict respect des délais légaux. Lorsque l’impayé s’installe malgré tout, l’activation rapide de l’assurance prend le relais et protège le bailleur.

Voici la chronologie lors d'une situation avec un locataire défaillant : 

• Le premier incident de paiement
  La procédure débute lorsque le locataire ne règle pas son loyer à l’échéance prévue. C’est à ce moment que le gestionnaire intervient pour vérifier s’il s’agit d’un simple retard ou du début d’un impayé. Les échanges permettent parfois une régularisation immédiate, notamment lorsqu’il s’agit d’une erreur bancaire ou d’un souci ponctuel.

• Le passage d’un retard à un impayé caractérisé
  Lorsqu’aucune régularisation n’intervient malgré les premières relances, l’incident devient un impayé avéré. Le gestionnaire prépare alors la suite des démarches en rassemblant les pièces nécessaires et en sécurisant l’ensemble du dossier, afin d’éviter tout vice de procédure.

• L’engagement de la procédure judiciaire
  L’absence de paiement conduit à la délivrance d’un commandement de payer par huissier. Ce document constitue le point de départ officiel de la procédure. Il ouvre un délai durant lequel le locataire peut encore régler sa dette pour éviter la résiliation du bail. Sans réaction de sa part, le dossier est transmis au tribunal.

• L’audience et la décision du juge
  Le tribunal examine la situation, vérifie la validité du commandement et apprécie la bonne foi du locataire. Le juge peut prononcer la résiliation du bail, mais aussi accorder des délais supplémentaires. Ces reports, parfois longs, repoussent d’autant la possibilité d’expulser le locataire, ce qui explique la durée souvent importante des dossiers gérés sans accompagnement professionnel.

• La phase d’expulsion après la décision judiciaire
  Une fois la résiliation actée, un commandement de quitter les lieux est délivré. Il ouvre un nouveau délai avant de pouvoir solliciter l’intervention de la force publique. L’expulsion est par ailleurs suspendue pendant la trêve hivernale, sauf situations graves, ce qui peut décaler encore la fin de la procédure.

• Le temps long du contentieux en gestion directe
  Sans expertise, les erreurs de procédure, les documents incomplets ou les retards dans les démarches prolongent facilement la durée totale à plus d’un an, parfois deux ou trois selon les délais accordés par le juge. C’est l’une des raisons pour lesquelles les bailleurs en gestion autonome se retrouvent souvent démunis face à un impayé.

• Ce que change la gestion professionnelle
  Le gestionnaire anticipe chaque étape, enclenche les actions au moment opportun et évite les imprécisions qui rallongent la procédure. Grâce à ce pilotage précis, l’impayé est traité plus rapidement et, lorsque le dossier est couvert par une garantie loyers impayés, la trésorerie du bailleur reste stable malgré le contentieux.

  Lorsqu’un bail est couvert par une Garantie Loyers Impayés, la gestion du contentieux n’incombe plus au bailleur. Dès que l’impayé est avéré et que le sinistre est déclaré, l’assureur prend le relais et pilote l’intégralité de la phase contentieuse et judiciaire.

  Avec Garantme, que nous utilisons dans nos gestions, l’assureur indemnise les loyers et charges, puis mandate directement ses experts juridiques pour gérer la procédure. Le bailleur reste indemnisé pendant toute la durée du dossier, tandis que le gestionnaire assure le suivi et la coordination.

  Cette organisation sécurise le propriétaire, accélère les démarches et évite toute erreur procédurale.

5. Les leviers opérationnels de la gestion professionnelle

La force d’un gestionnaire réside d’abord dans la sélection du locataire. Les professionnels vérifient l’authenticité des dossiers, analysent les relevés bancaires, contrôlent l’emploi, évaluent la stabilité financière et s’assurent de la conformité du dossier avec les assureurs. Cette rigueur empêche l’installation de profils à risque. Elle est complétée par un suivi administratif permanent : chaque paiement est contrôlé, chaque retard analysé, chaque anomalie traitée avant qu’elle ne devienne un impayé. La garantie loyers impayés, lorsqu’elle est couplée à une gestion professionnelle, assure la prise en charge des loyers, charges, frais juridiques et dégradations, tout en garantissant une indemnisation fluide et un pilotage cohérent du dossier.

6. Sécurisation, prévention et valorisation du patrimoine

Les logements gérés professionnellement sont nettement moins exposés au risque de squat ou de dégradation. Les visites techniques régulières, la présence d’un interlocuteur clairement identifié, les interventions rapides en cas d’anomalie et la capacité à mobiliser huissiers ou serruriers en urgence réduisent l’attractivité du bien pour les intrus. Par ailleurs, le gestionnaire optimise le montant du loyer, accompagne sur les aspects fiscaux, s’assure de la conformité administrative et veille à limiter la vacance locative. C’est un véritable pilotage patrimonial, qui combine sécurité, performance et pérennité.

Conclusion : en 2025, la gestion professionnelle reste un choix stratégique

Avec un taux d’impayés inférieur à 2 % pour les biens confiés à des professionnels, la conclusion est claire : la tranquillité du bailleur repose avant tout sur la qualité du pilotage de son bien. La loi anti-squat renforce la protection, mais seule une gestion professionnelle permet d’en exploiter pleinement les avantages, de sécuriser les loyers, de maîtriser les procédures complexes et de préserver la valeur du patrimoine. Confier son bien à un gestionnaire, c’est garantir sa résilience, sa rentabilité et la sérénité attendue de tout investissement immobilier.

Avec La Bonne Gestion Locative et La Bonne Conciergerie, oubliez les inquiétudes liées aux squats, aux impayés ou aux locataires défaillants. En déléguant votre bien à de vrais professionnels implantés à Montpellier, La Grande-Motte, Carnon et sur l’ensemble de l’Hérault et du Gard, vous sécurisez votre patrimoine, gagnez du temps et profitez enfin d’une gestion sereine et rigoureuse.