Logements vacants : mythe médiatique ou véritable cause de la crise du logement ?

 

• Introduction : Mise en contexte

Les logements vacants sont nombreux à l’échelle nationale, mais ils ne se superposent pas mécaniquement aux territoires de crise du logement. La vacance « utile » existe (rotation locative, mise en vente, travaux) et une large part de la vacance durable se concentre dans des zones où la demande est faible, où le bâti est obsolète ou très dégradé, ou où des blocages juridiques et patrimoniaux empêchent la remise sur le marché. 

Dans les zones tendues, la vacance durable (vacant depuis au moins deux ans) apparaît quantitativement limitée au regard des besoins : la Cour des comptes estime qu’elle représente en moyenne 1,5 % du parc privé en 2022, soit environ 118 330 logements.  À l’inverse, la tension locative est fortement alimentée par la sous-production de logements dans les bassins d’emplois dynamiques et dans les grandes villes, dans un contexte de ralentissement marqué des mises en chantier depuis 2022-2024, ainsi que par des phénomènes d’attrition de résidences principales (résidences secondaires, meublés touristiques, changements d’usage) et par l’effort indispensable de rénovation (performance énergétique, indécence, dégradation). 

Enfin, la fiscalité de la vacance (TLV/THLV) est un levier d’incitation plus qu’une solution structurelle : le nombre de logements assujettis à la TLV a fortement augmenté (387 000 en 2017 à 810 000 en 2024), sans que cela suffise à endiguer la vacance durable, ce que souligne la Cour.  La politique efficace est donc « mixte » : produire là où la demande est forte, réhabiliter et sécuriser la remise sur le marché là où la vacance est structurelle, et réguler les usages concurrents du logement dans les zones où chaque résidence principale compte. 

• Le marché locatif en 2026 et le déficit de logements

L’année 2026 s’inscrit dans une séquence où la crise du logement est décrite comme un phénomène de pénurie localisée plutôt que comme un simple manque « arithmétique » de logements à l’échelle nationale. Les besoins se concentrent dans les grands bassins d’emploi, les métropoles, certaines zones littorales et touristiques, là où la demande excède durablement l’offre et où la production neuve a ralenti, notamment depuis le retournement du marché du crédit et la hausse des taux à partir de 2022. 

Le déficit en 2026 : une question de stock et de flux

Sur le stock, les services statistiques du logement rattachés au Ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires retiennent désormais le mal-logement comme composante explicite des besoins. La dernière évaluation publique (juin 2025) introduit un ordre de grandeur de 1,3 à 1,5 million de logements nécessaires pour résorber le mal-logement, selon le périmètre retenu (personnes sans domicile, cohabitation subie, logements trop petits non réallocables, logements très dégradés non réhabilitables, etc.). 

Sur le flux annuel, l’écart entre production et besoins est documenté par les statistiques de construction (Sitadel) diffusées par le Service des données et études statistiques. En 2024, une estimation consolidée fait état d’environ 270 800 logements commencés.  À la fin janvier 2026, le SDES indique que les autorisations sur douze mois glissants (février 2025 à janvier 2026) s’établissent à 381 486 logements, et que le volume mensuel de mises en chantier pour janvier 2026 est estimé à 27 638. 

Dans le débat public, un ordre de grandeur souvent repris à partir de la publication ministérielle de juin 2025 situe les besoins annuels de création de logements autour de 306 000 à 422 000 logements par an, selon scénarios (hypothèses de dynamique des ménages, mal-logement, résidences secondaires, transformations du parc, etc.).  En prenant 2024 comme point de comparaison (270 800 commencés), l’écart annuel indicatif se situe donc de l’ordre de 35 000 à 151 000 logements. Ce type de calcul est utile pour illustrer l’écart « macro », mais il ne répond pas à l’enjeu central : où produire, à quel prix, et dans quelles conditions de foncier et d’acceptabilité locale. 

La construction : volumes récents et limites structurelles

Les organisations professionnelles décrivent un bas de cycle en 2024-2025, avec un rebond partiel attendu en 2026 mais une activité encore proche de niveaux historiquement bas. La Fédération Française du Bâtiment indique par exemple que 2025 se clôt à environ 283 000 logements commencés (chiffre de conjoncture), « loin derrière » les besoins, et attribue une partie de la faiblesse du logement collectif à l’absence d’un statut de bailleur privé suffisamment incitatif et à la reconfiguration des dispositifs fiscaux dans l’investissement locatif. 

• La vacance des logements : définitions, volumes et trajectoires

Le terme « logement vacant » recouvre des réalités statistiques différentes, souvent sources de confusion. Les comparaisons doivent donc toujours préciser la source, la définition et l’année de référence. 

Deux grandes familles de mesures : recensement et fiscalité

Le recensement (statistique publique) qualifie comme vacant un logement inoccupé mais potentiellement proposé à la vente, à la location, en attente d’occupation, en attente de succession, ou conservé vacant sans affectation précise (par exemple très vétuste). Ces catégories expliquent pourquoi une partie de la vacance peut être « transitoire » ou « frictionnelle » et qu’elle n’est pas, en soi, une anomalie du marché. 

Les approches fiscales (type LOVAC, GMBI) isolent plutôt un périmètre de locaux d’habitation non meublés, habités au sens minimum, et déclarés sans occupant (hors résidence secondaire), avec ouvrants sur la fiscalité de la vacance (TLV/THLV). La plateforme publique « Zéro Logement Vacant » rappelle aussi un point clé : un logement n’est pas considéré vacant à certaines fins fiscales si la durée d’occupation dépasse 90 jours consécutifs sur l’année de référence (règle du CGI). 

Niveaux nationaux : beaucoup de vacance, mais pas forcément « mobilisable »

À l’échelle nationale, un chiffre souvent cité (recensement/estimations du parc) est d’environ 3,0 millions de logements vacants en 2025 (≈ 7,7 %).  Sur longue période, la vacance a augmenté : la Cour des comptes note une progression d’environ 47,3 % entre 2005 et 2017 (recensement), et souligne que la hausse est particulièrement portée par les logements collectifs et les propriétaires « mono-détenteurs » de petits logements, ainsi que par les situations de donation/succession complexes. 

Au sein du parc privé, la Cour indique qu’en 2022 environ 9,3 % des logements privés étaient considérés comme vacants (sur 32,3 millions de logements privés), soit plus de trois millions.  En parallèle, la plateforme publique « Zéro Logement Vacant » (données LOVAC 2025) avance 2 381 302 logements vacants dans le parc privé et 1 349 505 logements vacants depuis plus de deux ans (vacance « structurelle »).

Les causes : frictionnelle, structurelle, volontaire

La vacance « frictionnelle » (rotation locative, délais de vente, travaux) a une fonction de fluidité. Le problème public vise surtout la vacance durable : logements longtemps sans occupant, se dégradant, et susceptibles de cristalliser l’obsolescence du parc. 

La Cour des comptes propose une lecture causale instructive : environ 45 % de la vacance durable relèverait d’une forme d’obsolescence (qualité, confort, petite surface, ancienneté) et environ 42 % seraient liés à des déterminants géographiques (localisation dans un bassin de vie peu tendu, proximité de nuisances, etc.). 

La vacance « volontaire » (rétention par choix, arbitrage patrimonial) existe, mais sa part est souvent surestimée dans le débat : une mission d’évaluation publique (Inspection générale des finances, 2016) concluait que les cas de rétention volontaire représentaient moins de 10 % des locaux durablement vacants identifiés, et que la hausse observée provenait largement de la vacance rurale et des biens dégradés. 

• Répartition territoriale : la vacance ne se situe pas là où la demande est la plus forte

Le cœur de la question « les logements vacants aggravent-ils la crise ? » réside dans la géographie : la crise du logement est d’abord une crise localisée et segmentée, tandis que la vacance importante se trouve souvent dans des territoires détendus, y compris des centres-bourgs en déprise ou des zones à faible attractivité résidentielle. 

Un gradient densité–vacance bien documenté

L’Observatoire des territoires (note synthétique 2019-2020) souligne que la vacance est particulièrement faible dans les zones les plus densément peuplées : environ 3 % de logements vacants dans les zones denses contre 7,9 % dans les espaces très peu denses (données de recensement).  Cette observation est cohérente avec l’idée qu’une part significative de la vacance reflète des marchés où la demande est structurellement insuffisante pour absorber l’offre existante, ou où la qualité du parc est devenue inadaptée.

Dans les zones tendues : un stock mobilisable limité

La Cour des comptes fournit un ordre de grandeur particulièrement utile pour la conclusion : en 2022, seuls 1,5 % des logements du parc privé seraient vacants depuis plus de deux ans en zone tendue, représentant environ 118 330 logements. 

Même en supposant une mobilisation très efficace de ce stock (hypothèse forte : travaux, solvabilité, acceptabilité des loyers, capacité de gestion), cela représenterait typiquement quelques mois d’un besoin annuel de création de logements si l’on raisonne à des ordres de grandeur de 300 000 à 400 000 logements/an. Autrement dit, en zone tendue, la vacance durable est une ressource utile mais non suffisante pour résoudre la crise, ce qui justifie de ne pas en faire l’ennemi « numéro un ». 

La Cour illustre ce point avec un exemple parlant : à Paris, elle évoque environ 18 600 logements privés vacants depuis plus de deux ans (≈ 1,3 % du parc privé) et souligne que la vacance durable n’est qu’une fraction des logements « sous-occupés » (résidences secondaires, logements occasionnels, locations touristiques, etc.). 

• La TLV : fonctionnement, périmètre, volumes et ce qu’elle mesure vraiment

La fiscalité de la vacance est un instrument d’orientation, mais il faut bien distinguer : ce qu’elle sanctionne (un état de vacance durable dans certaines conditions) et ce qu’elle révèle (un stock potentiellement mobilisable, mais pas forcément disponible immédiatement).

Principe et périmètre

La TLV s’applique aux logements non meublés vacants depuis au moins un an situés dans des communes classées au sein d’un zonage défini par décret (appelé couramment « zonage TLV »), construit autour de l’idée de déséquilibre offre/demande en zones tendues et étendu récemment. 

Il est fréquent d’associer ce zonage à de « très grandes villes ». En réalité, le périmètre est défini juridiquement par décret (liste communale) et non par un simple seuil de population communale. Dans l’administration, la logique repose sur un classement en zone « tendue » au sens du décret, qui concerne des ensembles urbains et, depuis les extensions récentes, des communes supplémentaires (y compris touristiques) intégrées au zonage. 

En 2024, le nombre de communes dans le champ TLV a été porté à 3 697 ; en 2025, il est indiqué à 3 690 communes (effet de fusions). 

Taux, exonérations, et ce que « payer la TLV » signifie

Selon l’administration fiscale, les taux de TLV sont de 17 % la première année d’imposition et 34 % à partir de la deuxième année, appliqués à la valeur locative cadastrale, le produit étant affecté à l’Agence nationale de l'habitat. 

Payer effectivement la TLV ne signifie pas toujours que la vacance est « volontaire » au sens économique. Le cadre prévoit des exclusions et exonérations (par exemple, la règle d’occupation > 90 jours consécutifs, ou la vacance imputable à une cause étrangère à la volonté du contribuable). Toutefois, en pratique, la TLV demeure pensée comme un signal destiné à réduire la vacance durable en zone tendue, et donc comme un instrument d’incitation à arbitrer en faveur de la remise sur le marché lorsque cela est possible. 

Nombre de logements concernés et concentration

Un point central pour votre article : la Cour des comptes constate une montée en charge très nette des dispositifs fiscaux. Le nombre de logements assujettis à la TLV serait passé de 387 000 en 2017 à 810 000 en 2024, et les recettes correspondantes de 80 M€ à 271 M€ sur la période, sans effet probant sur la vacance structurelle au niveau national. 

Concernant la concentration territoriale, un document statistique de la DGFiP (sur la majoration de taxe d’habitation sur les résidences secondaires, possible dans les communes du champ TLV) fournit un proxy intéressant : en 2025, 1 628 communes ont institué la majoration (soit 44,1 % des communes du champ), et trois régions concentrent plus de la moitié des communes l’ayant votée : Auvergne-Rhône-Alpes (339), Provence-Alpes-Côte d'Azur (327) et Occitanie (185).  D’autres régions affichent des taux de recours élevés en proportion des communes concernées, comme Bretagne, Nouvelle-Aquitaine ou Pays de la Loire, tandis que Île-de-France a un recours moins fréquent mais des taux moyens parfois plus élevés. 

Évolutions 2026–2027 : vers une taxe unifiée

À compter de 2027, la loi de finances pour 2026 réforme l’architecture fiscale en fusionnant TLV et THLV dans une taxe unique (TVLH), avec des modalités proches et un produit bénéficiant aux communes.  Pour un décideur local ou un bailleur en 2026, cela implique d’anticiper une continuité de la logique d’incitation, mais avec une gouvernance et des paramètres susceptibles d’évoluer via délibérations locales dans certains cas. 

• Les logements vacants sont-ils responsables de la crise du logement

La vacance contribue à la crise, mais elle en est plus souvent un symptôme territorial qu’une cause première. Trois conclusions structurantes se dégagent des sources publiques.

La vacance explique mal la pénurie dans les zones où la demande explose

Dans les zones tendues, le stock de vacance durable est relativement faible : l’ordre de grandeur de 118 330 logements vacants depuis plus de deux ans en 2022 est significatif à l’échelle d’une politique locale, mais modeste à l’échelle du besoin annuel national et, surtout, insuffisant pour « faire basculer » un marché tendu. 

À l’inverse, la crise du logement se nourrit d’une sous-production chronique dans les bassins dynamiques, et de la concurrence croissante sur les usages du logement (résidences secondaires, locations touristiques, changements d’usage), ce que la Cour illustre dans son exemple parisien et que le volet « besoins » des services de l’État cherche à objectiver en scénarios. 

Une large part de la vacance durable est structurelle

La vacance durable est fréquemment liée à l’obsolescence, à la dégradation du bâti, à la configuration des logements (petites surfaces anciennes), et à la localisation en marchés peu tendus. L’action publique la plus efficace est alors d’abord une action de réhabilitation, de remise aux normes, de résolution de blocages patrimoniaux, et d’ingénierie locale, plus qu’une simple « remise en location » immédiate. 

Cette lecture rejoint l’analyse de 2016 des inspections, qui concluaient que la rétention volontaire est minoritaire et que beaucoup de logements durablement vacants nécessitent des travaux substantiels. 

Le levier fiscal seul ne suffit pas

La Cour des comptes est explicite : malgré la montée des recettes TLV/THLV et l’élargissement du zonage, l’outil fiscal « seul » n’a pas permis d’endiguer la vacance structurelle, car les causes varient selon les territoires et incluent de nombreux facteurs non fiscaux (qualité, localisation, situations juridiques). 

• Politiques publiques et recommandations opérationnelles

La littérature institutionnelle converge : l’approche efficace combine production neuve, mobilisation du parc existant, rénovation, et pilotage territorial.

Leviers pour les décideurs locaux

Première priorité : segmenter la vacance. Une politique « à l’aveugle » est coûteuse et souvent inefficace. Les collectivités ont intérêt à distinguer, au minimum, la vacance courte (rotation) de la vacance longue (cible), et à qualifier les causes (travaux, succession, indivision, copropriété dégradée, insalubrité, inadéquation du logement, etc.). La Cour insiste sur l’intérêt des données fiscales et des outils comme LOVAC et la plateforme ZLV, mais aussi sur la nécessité de fiabilisation et d’appropriation par les territoires. 

Deuxième priorité : mettre l’ingénierie et la rénovation au cœur de la stratégie dans les zones détendues ou en déprise. Là, l’enjeu est autant l’aménagement du territoire (attractivité, revitalisation) que l’offre de logements. Les programmes combinant aides à la rénovation, accompagnement des propriétaires, traitement de l’habitat indigne et requalification de centres anciens sont cohérents avec ce diagnostic. 

Troisième priorité : dans les zones tendues, compléter la production par la régulation des usages concurrents. La fiscalité (TLV, majoration THRS), les changements d’usage, et les politiques sur les meublés touristiques entrent alors dans une boîte à outils visant à protéger le parc de résidences principales, tout en améliorant la fluidité locative. 

Leviers pour les bailleurs et investisseurs

Pour les bailleurs, la remise sur le marché d’un logement vacant est principalement une affaire de gestion du risque et de capacité à financer des travaux. Les politiques efficaces sont celles qui réduisent ce risque par de l’intermédiation locative, des garanties ou des dispositifs d’accompagnement, en parallèle d’aides à la rénovation. La Cour recense plusieurs dispositifs incitatifs récents et souligne surtout le besoin d’évaluation et de pilotage (mesurer les retours effectifs sur le marché). 

L’autre enjeu en 2026 est la contrainte énergétique : au 1er janvier 2024, le SDES estime que 15,9 % du parc locatif privé relève des classes F ou G (≈ 1,3 million), un niveau susceptible d’alimenter des sorties du marché si les travaux ne sont pas financés ou techniquement réalisables.  Dans ce contexte, la politique « anti-vacance » ne peut pas être dissociée d’une politique de financement de la rénovation et d’une sécurisation juridique des relations locatives.

Un rappel social : la vacance n’efface pas l’urgence du mal-logement

La crise du logement s’observe aussi au travers des publics en difficulté. Une publication de la DREES indique qu’au 31 janvier 2021, les établissements disposaient d’environ 218 200 places d’hébergement, pour près de 200 000 personnes hébergées (ordre de grandeur).  Cela rappelle que l’enjeu n’est pas seulement d’optimiser un stock, mais de produire et rendre accessible un parc répondant à des besoins sociaux, territoriaux et environnementaux.

• Tableaux récapitulatifs

Les deux tableaux demandés sont inclus ci-dessous, et disponibles en téléchargement (format ODF .ods) : Download the ODF tables.

Tableau des chiffres clés nationaux

Indicateur	Valeur	Année / période	Source (avec date)
Logements vacants (tous logements)	≈ 3 000 000 (≈ 7,7 %)	2025	Insee Focus (17/09/2025).
Vacance dans le parc privé	9,3 % (soit > 3 millions)	2022	Cour des comptes (22/05/2025).
Vacance structurelle parc privé (≥ 2 ans, LOVAC)	1 349 505	LOVAC 2025 (au 01/01/2025)	Zéro Logement Vacant (15/09/2025).
Vacance parc privé (LOVAC)	2 381 302	LOVAC 2025 (au 01/01/2025)	Zéro Logement Vacant (15/09/2025).
Vacance durable en zone tendue (≥ 2 ans)	118 330 (≈ 1,5 %)	2022	Cour des comptes (22/05/2025).
Logements commencés (mises en chantier)	270 800	2024	SDES, notice DR++ (09/2025).
Logements commencés (mises en chantier)	283 000	2025	FFB (16/12/2025).
Besoins annuels de création de logements (ordre de grandeur)	≈ 306 000 à 422 000 / an	Horizon 2030	Synthèse presse (18/06/2025) à partir du rapport DHUP/SDES (12/06/2025).
Stock de logements nécessaires pour résorber le mal-logement (ordre de grandeur)	≈ 1,3 à 1,5 million	Publication 2025	DHUP/SDES (12/06/2025).

Tableau TLV

Thème	Donnée	Année / période	Source (avec date)
Communes dans le champ TLV (zonage)	3 697 communes	2024	DGFiP (Juillet 2025).
Communes dans le champ TLV (zonage)	3 690 communes	2025	DGFiP (Juillet 2025).
Logements assujettis à la TLV	387 000 → 810 000	2017 → 2024	Cour des comptes (22/05/2025).
Recettes de TLV	80 M€ → 271 M€	2017 → 2024	Cour des comptes (22/05/2025).
Taux TLV	17 % (1re année) ; 34 % (2e et +)	Depuis LF 2023	Impots.gouv.fr.
Exclusion de la vacance (occupation minimale)	> 90 jours consécutifs/an	Règle générale	CGI art. 232 (rappel ZLV, 15/09/2025).
Communes ayant institué la majoration THRS (possible en zone TLV)	1 628 communes	2025	DGFiP (Juillet 2025).
Régions concentrant le plus de communes ayant majoré la THRS	ARA 339 ; PACA 327 ; Occitanie 185	2025	DGFiP (Juillet 2025).
Réforme à venir	TLV + THLV fusionnées en TVLH	À compter de 2027	Analyse juridique ANIL (LF 2026).
Exemple grande ville en tension	Paris : 18 600 vacants ≥ 2 ans (≈ 1,3 % parc privé)	2022	Cour des comptes (22/05/2025).

 

Conclusion

Les logements vacants constituent-ils un facteur sérieux de la crise du logement en France en 2026 ?

Les données publiques montrent qu’ils sont un facteur contributif, mais pas la cause principale.

À l’échelle nationale, environ 3 millions de logements sont vacants (INSEE). Toutefois, la majorité de cette vacance est localisée dans des territoires peu tendus ou relève de situations structurelles (obsolescence, dégradation, blocages juridiques). En zone tendue, le stock de vacance durable est estimé à 118 330 logements en 2022 (Cour des comptes), soit un volume limité au regard des besoins annuels de production évalués entre 306 000 et 422 000 logements par an (DHUP/SDES).

À Paris, par exemple, environ 18 600 logements sont vacants depuis plus de deux ans sur un parc total d’environ 1,4 million de logements. Même mobilisé intégralement, ce stock ne suffirait pas à résorber la tension structurelle.

Les logements vacants doivent donc être intégrés dans la réponse publique — via rénovation, accompagnement et fiscalité incitative — mais ils ne constituent pas, en volume et en localisation, le déterminant majeur de la crise actuelle. Celle-ci résulte principalement d’une sous-production chronique dans les zones attractives, de contraintes foncières fortes et de transformations d’usage du parc existant.

Les logements vacants doivent être régulés et remobilisés, mais ils ne sont pas « l’ennemi numéro un » : la majorité des analyses publiques convergent vers une approche combinée, territorialisée, où la vacance est un levier parmi d’autres — particulièrement pertinent pour des stratégies locales de revitalisation et de rénovation — mais insuffisant face à l’ampleur du mal-logement et des besoins localisés de résidences principales dans les zones dynamiques. 

 

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