Projet de loi lecornu "relance logement" : ce que les bailleurs doivent savoir sur la location des passoires thermiques en 2026
e marché locatif français traverse une période de profonde mutation réglementaire. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au DPE sont interdits à la location. Pourtant, face à une pénurie de logements sans précédent, le gouvernement opère un virage stratégique. Le projet de loi Lecornu "Relance Logement", annoncé le 23 avril 2026 à Marseille, propose de rouvrir temporairement la location des passoires thermiques F et G — sous condition d'un engagement ferme de travaux. Tour d'horizon complet pour les propriétaires bailleurs et investisseurs immobiliers.
Table des matières
- La crise du logement locatif : un contexte alarmant
- Ce que prévoit le projet de loi Lecornu
- Le calendrier législatif
- Les obligations actuelles des bailleurs en 2026
- Les aides financières pour rénover votre bien locatif
- Bonnes pratiques de gestion locative face à ces nouvelles règles
- Questions Fréquentes
- Chiffres Clés
La crise du logement locatif : un contexte alarmant
Le marché locatif reste sous forte pression en 2026 : le ralentissement de l'accession à la propriété a contraint de nombreux Français à rester locataires, contractant le stock de biens disponibles et alimentant une demande toujours plus soutenue.
En 2025, les demandes de location ont augmenté de +11 % tandis que l'offre de biens à louer a chuté de -13 %. Dans ce contexte, à Paris, la tendance à l'érosion du stock de biens à louer ne s'est pas inversée : en un an, il a fléchi de -15 %, et depuis 2021, la chute atteint -67 %.
La France souffre d'un déficit estimé à 1,5 million de logements selon la Fondation pour le logement des défavorisés. Paradoxalement, une part importante du parc existant reste aujourd'hui indisponible.
C'est dans ce contexte que l'interdiction de louer les logements classés G, entrée en vigueur au 1er janvier 2025, a amplifié la pénurie. Le parc locatif privé compte 1,1 million de logements F ou G, soit 13,8 % de ce parc selon le Service des données et études statistiques (SDES). Autant de biens qui risquent de sortir du marché si aucune solution pragmatique n'est trouvée.
1,5 million - Déficit de logements en France
Ce que prévoit le projet de loi lecornu
Une mesure "rénover pour louer"
Le 23 avril 2026, à Marseille, le Premier ministre Sébastien Lecornu et le ministre du Logement Vincent Jeanbrun ont dévoilé un projet de loi baptisé "Relance Logement". Au cœur du texte : un assouplissement de l'interdiction de louer les logements classés F et G au DPE.
Les propriétaires pourront remettre leur bien sur le marché locatif à condition de s'engager à réaliser des travaux dans un délai de trois ans pour une maison individuelle, ou de cinq ans pour un appartement en copropriété.
Dans le détail, l'objectif fixé est que la note du DPE atteigne a minima la classe E à l'issue des travaux.
Les conditions précises pour bénéficier du dispositif
Voici ce que devra respecter un propriétaire souhaitant louer un bien F ou G dans le cadre de ce nouveau dispositif :
| Condition | Détail |
|---|---|
| Type de bien | Maison individuelle ou appartement en copropriété |
| Engagement de travaux | Signé sur devis auprès d'un professionnel RGE |
| Délai pour les maisons | 3 ans à compter de la signature du bail |
| Délai pour les copropriétés | 5 ans (délai étendu pour tenir compte des contraintes collectives) |
| Objectif énergétique | Atteindre au minimum la classe E au DPE |
| DPE obligatoire | Fourni au locataire lors de la signature du bail |
Bon à savoir : Vincent Jeanbrun a précisé que cette disposition reprend une proposition de la sénatrice Amel Gacquerre, déjà adoptée au Sénat. Elle bénéficie donc d'un soutien parlementaire préexistant.
Combien de logements concernés ?
Près de 700 000 logements pourraient ainsi être remis à disposition, selon le communiqué gouvernemental, qui parle d'un "choc d'offre locative". Au total, 5,4 millions de logements sont classés F et G en France, soit près de 15 % du parc de logements.
650 000 à 700 000 - Logements F et G potentiellement remis sur le marché
Le calendrier législatif
Le texte devrait être soumis en première lecture au Sénat dès le mois de juin 2026, le gouvernement espérant le faire voter avant la fin de l'année.
| Étape | Date prévue |
|---|---|
| Annonce officielle à Marseille | 23 avril 2026 |
| Première lecture au Sénat | Été 2026 (juin-juillet) |
| Navette parlementaire | Automne 2026 |
| Vote définitif espéré | Avant fin 2026 |
| Entrée en vigueur | Début 2027 (sous réserve) |
⚠️ Attention : tant que la loi n'est pas promulguée, les règles actuelles restent en vigueur. Il est donc prématuré de signer de nouveaux baux pour des logements G en s'appuyant sur ce texte non encore adopté.
Les obligations actuelles des bailleurs en 2026
Avant d'anticiper les nouvelles règles, rappelons le cadre juridique en vigueur aujourd'hui.
Le calendrier de la loi climat et résilience
La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a fixé un calendrier progressif d'interdiction de location des logements les plus énergivores. En 2026, le calendrier en vigueur est : depuis le 1er janvier 2023, interdiction de louer les logements DPE G+ (consommation supérieure à 450 kWh/m²/an) ; depuis le 1er janvier 2025, interdiction de louer les logements DPE G.
| Date | Mesure | Classes concernées |
|---|---|---|
| 1er janvier 2022 | DPE opposable, responsabilité du bailleur engagée | Toutes |
| 1er janvier 2023 | Gel des loyers | F et G |
| 1er janvier 2025 | Interdiction de mise en location | G |
| 1er janvier 2026 | Nouveau coefficient de conversion électricité (1,9) | Logements électriques |
| 1er janvier 2028 | Interdiction de mise en location | F |
| 1er janvier 2034 | Interdiction de mise en location | E |
Ce que risque un bailleur qui ne respecte pas ces règles
L'interdiction porte sur la signature du bail : un bailleur qui louerait un logement classé G en 2026 commettrait un manquement à ses obligations, susceptible de sanctions civiles. Le locataire peut saisir le juge pour exiger des travaux ou la diminution du loyer.
Un effet positif inattendu en 2026
La réforme du DPE applicable au 1er janvier 2026 fait sortir près de 850 000 logements du statut de passoire thermique sans aucun travaux. Sur ces 850 000 unités, la majorité concerne des logements classés F qui passent en E, et une part significative de G qui passent en F. Si votre bien est chauffé à l'électricité, il vaut la peine de faire refaire un DPE en 2026 avant d'engager des travaux.
Les aides financières pour rénover votre bien locatif
La rénovation d'un logement classé F ou G représente un investissement, mais de nombreux dispositifs permettent d'en réduire significativement le coût.
Les principales aides cumulables
De nombreuses aides financières sont mises à disposition des propriétaires bailleurs en 2026 : MaPrimeRénov' (Parcours accompagné ou classique), la Prime CEE, l'éco-prêt à taux zéro, la TVA réduite à 5,5 %, Loc'Avantages, la prime de sortie de vacance ou encore le déficit foncier.
| Aide | Montant | Conditions principales |
|---|---|---|
| MaPrimeRénov' Bailleur | Jusqu'à 80 % des travaux | Logement loué, plafonds de loyer, RGE |
| CEE (Certificats d'Économies d'Énergie) | Variable selon les travaux | Sans conditions de revenus, cumulable |
| Éco-PTZ | Jusqu'à 50 000 € sans intérêts | Remboursement sur 20 ans max |
| TVA réduite | 5,5 % au lieu de 20 % | Travaux de rénovation énergétique |
| Loc'Avantages | Réduction d'impôt 15 à 65 % | Loyer modéré, convention Anah |
| Déficit foncier | Déduction des charges | Revenus fonciers, régime réel |
MaPrimeRénov', CEE, éco-PTZ, TVA 5,5 % et aides locales sont cumulables. L'effet de levier peut être considérable pour un propriétaire bailleur.
L'éco-PTZ : un outil puissant souvent méconnu
Depuis le 1er avril 2024, le plafond de l'éco-PTZ est augmenté à 50 000 euros, permettant ainsi de mieux couvrir les coûts des travaux de rénovation énergétique. Le montant maximal peut atteindre 50 000 € si les travaux permettent un gain énergétique de 35 % et sortent le logement du statut de passoire thermique.
50 000 € sans intérêts - Montant maximum de l'éco-PTZ pour sortir du statut de passoire thermique
Bonnes pratiques de gestion locative face à ces nouvelles règles
1. faire réaliser un DPE actualisé dès maintenant
La réforme du mode de calcul entrée en vigueur au 1er janvier 2026 peut faire évoluer la classe de votre bien sans travaux. Un DPE récent est indispensable avant toute décision.
2. anticiper les travaux plutôt que les subir
Même si la loi Lecornu est adoptée, elle n'offre qu'un sursis temporaire. L'objectif final reste d'atteindre la classe E. Mieux vaut planifier les travaux sereinement que les réaliser dans l'urgence.
Checklist des actions prioritaires :
- ✅ Commander un nouveau DPE avec un diagnostiqueur certifié
- ✅ Demander un audit énergétique pour identifier les postes de travaux prioritaires
- ✅ Solliciter plusieurs devis auprès d'entreprises certifiées RGE
- ✅ Déposer une demande MaPrimeRénov' avant de signer les devis
- ✅ Vérifier l'éligibilité à l'éco-PTZ auprès de votre banque
- ✅ Se rapprocher d'un conseiller France Rénov' (gratuit)
3. valoriser son bien après rénovation
Un logement passant de G à D ou C bénéficie de plusieurs avantages concrets :
- Loyer déplafonné : fin du gel des loyers F/G
- Meilleure attractivité locative : les locataires sont de plus en plus sensibles aux charges énergétiques
- Plus-value à la revente : un bien bien classé se vend mieux et plus vite
- Moins de vacance locative : un logement performant se loue plus facilement
4. bien documenter son engagement de travaux
Si la loi Lecornu est adoptée, les bailleurs devront fournir un engagement écrit de travaux pour louer leur bien F ou G. Pensez à :
- Conserver les devis signés avec les artisans RGE
- Mentionner l'engagement dans le bail (annexe)
- Respecter scrupuleusement le délai de 3 ou 5 ans fixé par la loi
5. ce que ça change au quotidien pour la gestion locative
| Situation | Avant la loi Lecornu | Après la loi Lecornu (si adoptée) |
|---|---|---|
| Logement G vacant | Ne peut pas être remis en location | Peut être loué avec engagement de travaux (3 ou 5 ans) |
| Logement F | Louable jusqu'en 2028, loyer gelé | Louable avec engagement de travaux, loyer toujours gelé |
| Renouvellement de bail G | Impossible sans travaux | Possible sous conditions à définir par décret |
| Obligations documentaires | DPE à fournir | DPE + engagement de travaux signé |
Questions fréquentes (FAQ)
Peut-on louer un logement classé g en 2026 ?
Non, pas encore. En 2026, tout logement DPE G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail ni d'un renouvellement de bail. Le projet de loi Lecornu, qui pourrait changer cette règle, n'est pas encore adopté. Il faut attendre son vote, espéré avant fin 2026.
Qu'est-ce que le projet de loi lecornu change pour les passoires thermiques ?
Le projet de loi prévoit que les propriétaires de logements classés F ou G pourront les louer sous réserve d'un engagement de travaux signé sur trois à cinq ans. L'exécutif vise entre 650 000 et 700 000 biens remis dans le circuit locatif d'ici 2028.
Quand le projet de loi lecornu sera-t-il voté ?
Le texte devrait être soumis en première lecture au Sénat dès le mois de juin 2026, le gouvernement espérant le faire voter avant la fin de l'année. L'entrée en vigueur effective dépendra ensuite des décrets d'application.
Quelles aides pour financer la rénovation de ma passoire thermique ?
De nombreuses aides sont disponibles en 2026 : MaPrimeRénov' (jusqu'à 80 % des travaux pour les bailleurs), les Certificats d'Économies d'Énergie (CEE), l'éco-prêt à taux zéro, la TVA réduite à 5,5 %, Loc'Avantages et le déficit foncier. Ces aides sont cumulables et peuvent couvrir une très grande partie du coût des travaux.
Mon logement classé f peut-il changer de classe sans travaux en 2026 ?
Oui, c'est possible. Un bailleur dont le logement était classé F en 2025 sur la base d'un chauffage électrique peut se retrouver classé E en 2026 grâce à la réforme du coefficient de conversion. Le bénéfice se reporte sur la marche 2034, soit six années de visibilité supplémentaires. Faites refaire votre DPE dès maintenant.
Chiffres clés
700 000 logements F et G potentiellement remis sur le marché locatif grâce au projet de loi Lecornu (Source : Ministère du Logement, avril 2026)
5,4 millions de logements classés F et G en France, soit près de 15 % du parc total (Source : Ministère de la Transition écologique)
850 000 logements reclassés automatiquement grâce à la réforme du DPE au 1er janvier 2026, sans aucun travaux (Source : Ministère de la Transition écologique)
80 % des travaux de rénovation pris en charge via MaPrimeRénov' Bailleur pour les propriétaires éligibles (Source : Anah, 2026)
-15 % de stock locatif disponible à Paris en un an, et -67 % depuis 2021 (Source : SeLoger, 2026)
Conclusion
Le projet de loi Lecornu "Relance Logement" marque un tournant pragmatique dans la politique énergétique du logement en France. Face à une crise locative profonde, le gouvernement choisit d'ouvrir une voie de transition plutôt que de maintenir une interdiction qui aggrave la pénurie. Pour les propriétaires bailleurs, c'est à la fois une opportunité et un signal fort : la rénovation énergétique n'est plus une option, mais une obligation à planifier dès maintenant.
La bonne stratégie ? Ne pas attendre l'adoption de la loi pour agir. Faites réaliser un DPE actualisé, demandez un audit énergétique, sollicitez les aides disponibles et engagez les travaux dans les meilleures conditions. Un logement bien rénové, c'est un investissement locatif pérenne, attractif et conforme à la réglementation de demain.
À retenir : le projet de loi Lecornu offre un délai, pas une exemption. L'objectif final reste d'atteindre la classe E minimum. Anticipez, planifiez, et transformez cette contrainte en opportunité de valorisation de votre patrimoine.
Écrivez votre article ici...
